Immobilien als Betriebsvermögen

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Geschrieben am Oktober 11, 2021
abgelegt unter: Finanzen, Firma

Viele Firmen erwerben über kurz oder lang Immobilien, seien es die Büroräume, in denen die Belegschaft arbeitet, das Grundstück des Fuhrparks oder die Werkshallen. Darüber hinaus können aber auch Grundstücke und Häuser, die nicht direkt im Zusammenhang mit dem Unternehmensgegenstand stehen, Teil des Betriebsvermögens sein. Diese Vorgehensweise hat Vor- und Nachteile, die wir hier näher beleuchten.

Die Fragestellung

Ein Szenario: Die Schmidt Werkzeugtechnik GmbH (*) verfügt über eine solide Geschäftsgrundlage. Seit Jahren ist die Auftragslage stabil, die Geschäftsbeziehungen sind gut und die Zukunft des Unternehmens sieht rosig aus. Gründer und Geschäftsführer Hans Schmidt hat sich durch den Erfolg seines Unternehmens ein kleines Vermögen aufgebaut und nun Immobilien auf Mallorca erworben.Â

Dabei stellt sich nun die Frage: Ist es sinnvoll, diese Immobilien als Teil des Betriebsvermögens anzugeben? Welche Gründe sprechen für eine Aufnahme in das betriebliche Vermögen, welche dagegen?

*Â Die Firma Schmidt und ihr Geschäftsführer sind rein fiktiv.

Vorteile von Immobilien im Geschäftsvermögen

Grundsätzlich sind Immobilien als Vermögenswerte eine sichere Bank. Sie erhöhen Kreditwürdigkeit des Unternehmens. Außerdem entfallen somit langfristig gesehen Kosten, die für die Miete oder Pacht der Geschäftsräume anfallen würden.

Werden zusätzlich Immobilien erworben, die Einnahmen durch Vermietung abwerfen, kann eine Absicherung gegen Schwankungen in der Auftragslage geschaffen werden. Eventuelle Wogen in den Bilanzen lassen sich damit glätten und somit zumindest kurzfristige Flauten überbrücken.

Bis 2012 galt zudem, dass Betriebe bei Veräußerungsgewinnen weniger Steuern abführen mussten als Privatpersonen. Diese steuerliche Ungleichbehandlung war ein wesentlicher Grund, dass Unternehmer auch privat oder anderweitig nicht geschäftlich genutzte Immobilien dem Betriebsvermögen zugeschlagen haben. Als Teil des Betriebsvermögens dienten die Immobilien damit vor privaten Zwecken, etwa der Altersvorsorge des Unternehmensinhabers.

Aspekte von gemischt genutzten Vermögenswerten

Dabei ist jedoch zu beachten, dass es von Bedeutung ist, ob die Liegenschaften ausschließlich oder überwiegend für betriebliche Zwecke genutzt werden. Denn nur bei betrieblich genutzten Immobilien ist das Zuschlagen zum Betriebsvermögen uneingeschränkt sinnvoll. Schließlich tragen die Geschäftsräume oder das Werksgelände unmittelbar zur Wertschöpfung des Unternehmens bei. Anders stellt sich die Sachlage dar, wenn die Nutzung nicht oder nur teilweise betrieblich erfolgt. Zwar gelten dann weiterhin die oben genannten Vorteile, dass Mieteinnahmen wirtschaftlichen Schwankungen ausgleichen können. Jedoch überwiegen die Nachteile.

Nachteile von nicht betrieblich genutzten Immobilien

Zum Einen erschweren nicht betrieblich genutzte Immobilien eine Geschäftsübernahme durch Investoren. Beim Verkauf eines Unternehmens interessieren sich die Käufer vor allem für Vermögenswerte, die für den Unternehmenszweck relevant sind. Immobilien und andere Vermögenswerte, die keine betriebliche Relevanz haben, sind hingegen Ballast. Potenzielle Käufer könnten verlangen, dass sie vor der Übernahme veräußert werden. Dieser Prozess wiederum hat das Potenzial, den gesamten Verkauf womöglich um Jahre zu verzögern.Â

Eine ähnliche Problemstellung besteht im Falle einer Erbnachfolge für den Unternehmensgründer. Bei mehreren Erben besteht Konfliktpotenzial, wenn die nicht-geschäftlichen Liegenschaften Teil des Unternehmensvermögens sind.

Ein weiteres Probleme besteht in der Wertermittlung eines Unternehmens. In einem solchen Verfahren müssen Immobilien einzeln bewertet werden, was zu Verzögerungen führen kann. Bei einer Vielzahl von Immobilien ist es sogar möglich, dass dadurch eine niedrigere Bewertung vorgenommen wird.

Was sollte im Betriebsvermögen auftauchen?

Eine pauschale Bewertung, wann es sinnvoll ist, die Besitztümer ins Geschäftsvermögen aufzunehmen, ist schwierig. Als Faustregel lässt sich festhalten, dass eine Immobilie ab 80 % betrieblicher Nutzung ins Betriebsvermögen gehört. Denn bei einer so hohen Auslastung für betriebliche Zwecke lassen sich die Vorteile vermutlich ausnutzen.

Da es möglich ist, gemischt genutzte Immobilien ab einer 10-prozentigen betrieblichen Nutzung als Geschäftsvermögen zu deklarieren, muss die Prüfung im Einzelfall erfolgen. Kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, um festzustellen, ob es sinnvoll ist, eine gemischt genutzte Immobilie ins Betriebsvermögen aufzunehmen oder ob sie im Privatvermögen besser aufgehoben sind.