Richtige Gewerberäume und -flächen für das Unternehmen

Geschrieben am Dezember 10, 2012 
abgelegt unter: Organisation

Der Existenzgründer hat bei der Umsetzung seines Vorhabens ausgehend von der Ideenausgestaltung über die Planungs- bis hin zur Umsetzungs- und Stabilisierungsphase viele gründungs- und betriebsrelevante Umstände und Tatsachen zu berücksichtigen.

Im Rahmen der Marktanalyse – dort bei der Standortanalyse – stellt sich auch die Frage, wo und wie der Existenzgründer sich am Markt präsentiert. Nun ist es nicht jedem Gründer vergönnt, klassisch in der „elterlichen Garage“ ein Softwareimperium zu starten, sondern viele Existenzgründer benötigen für den Start in die Selbstständigkeit einen entsprechenden Gewerberaum. Aber auch bestehende Unternehmen suchen neue Räume, wollen sich dem Markt durch Vergrößerung, Verkleinerung oder Ortswechsel anpassen. Gesucht wird vom Existenzgründer/Unternehmer eine Gewerbeimmobilie, also Gebäude oder Teile eines Gebäudes, das ausschließlich und/oder hauptsächlich (überwiegend) zu gewerblichen Zwecken genutzt wird.

Gewerbliche Gebäudenutzungen sind beispielsweise Büros, Praxen, Hallen, Produktionsstätten, Werkstätten, Lagerflächen, Bars, Restaurants, Cafés, Imbissräumlichkeiten, Einzelhandelsflächen, Ateliers und Lofts.

Die Anmietung oder vielleicht auch der Kauf oder die Errichtung der Gewerbeimmobilie ist mit dem Risiko der erhöhten Finanzkraft für die Umsetzung belastet, so dass neben der Finanzierung – auch unter Beachtung der problembehafteten Umsatzsteuerveranlagung und Abschreibung der Immobilie – als solcher, die Standortermittlung und Findung der Richtigen Immobilienform/-art im Vordergrund steht. Zu bewältigen sind Aufgaben, wie die Ermittlung der Einflussfaktoren der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Unternehmensstandorts anhand von Analysen im Bereich der Marktbeobachtung im Einzugsgebiet nach Bedarf, Kundenstruktur, Konkurrenzverhalten, Finanzkraft der Bevölkerung, grundsätzliche Infrastruktur und Branchentätigkeit usw. Dem folgt die Erstellung des Konzepts mit Einbeziehung der tatsächlichen Immobilie, die Umsetzungswege, die Bewertung und  Finanzierung, Genehmigungsabwicklung in baurechtlicher und gewerblicher Art. Allein die kurze Darstellung zeigt auf, dass bei einer so wichtigen Entscheidung, sei es die Anmietung, der Kauf oder die Errichtung auf einem Grundstück der Gewerbeimmobilie, spezielle Leistungsprofile zu erfüllen sind, die von spezialisierten Vermittlern mit fundierten Fach- und Ortskenntnissen angeboten werden.

Eine Vielzahl von Gewerbeimmobilien und fachkundiges Hintergrundwissen  findet man bei Immobilienscout24.de.

Zurückkommend auf die oben schon aufgezeigte Problematik im Bereich der Vorsteuerberechtigung ist es insbesondere für Eigentümer, Verwalter, Makler und finanzierende Banken der Gewerbeimmobilie wichtig, zu wissen, dass die Vorsteuerberichtigungsansprüche leicht zur finanziellen Katastrophe werden können. Die Problematik tritt zu Tage bei einer umsatzsteuerfreien Vermietung, wenn Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten als Vorsteuer gezogen wurden und nunmehr als Rückanspruch vom Finanzamt erhoben werden; vergleiche auch § 15a UStG.

Eine unrichtige Einordnung bei der Umsatzsteuerproblematik kann eine sonst wirtschaftlich tragfähige Immobilie zu einem Verlustbringer absinken lassen, was im schlimmsten Fall zu Zwangsvollstreckungsmaßnahmen (Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung) oder zu einem Insolvenztatbestand führen kann. Wer also mit dem Gedanken spielt Eigentümer einer Gewerbeimmobilie zu werden, sollte daher die Thematik der umsatzsteuerfreien Vermietung und/oder Umsatzsteueroption in Verbindung mit dem Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie kennen; vergl. hierzu d. aktuellen Katalog des § 4 UStG.

Von Bedeutung ist, dass eine sogenannte Option zur Umsatzsteuer beispielsweise nicht möglich ist für Vermietungen:

Uwe Merten

Foto: fotolia © carsten jacobs

Uwe Merten

Ass. jur. Uwe Merten studierte - nach erfolgreicher landwirtschaftlicher und kaufmännischer Ausbildung - Rechtswissenschaften an der Juristischen Fakultät der Humboldt Universität zu Berlin und absolvierte sein Referendariat in Brandenburg. Hiernach arbeitete er langjährig als Rechtsanwalt; überwiegend in seiner eigenen Kanzlei. Nunmehr ist er als Justiziar in der freien Wirtschaft tätig. Neben seiner beruflichen Tätigkeit, setzt er sich fachlich mit den Voraussetzungen, Grundlagen und Problemen der Existenzgründung und Unternehmensführung sowie Stabilisierung auseinander.



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